O que todo proprietário de imóveis para locação em Porto Alegre deveria saber

Quando se possui casas para alugar é preciso ter o mínimo de conhecimento sobre o mercado de aluguéis para evitar problemas, prejuízos e demais problemas, pois ainda que o aluguel em Porto Alegre seja algo benéfico e relativamente simples, há regras que precisam ser respeitadas.

Neste artigo, reunimos informações importantes que todos os proprietários de imóveis para locação deveriam ter ciência. Confira!

Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei Federal de nº 8.245, de 1991) regula o mercado brasileiro de aluguel de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais.

A Lei passou por uma reformulação no ano de 2009 a fim de realizar adequações sobre determinadas questões e, assim, proteger tanto o proprietário quanto o inquilino.

A partir disso, surgiu a Lei Federal de n° 12.112, de 2009, formalizando essas alterações.

Ainda, para adicionar normas relacionadas às ações de despejo, a Lei passou por uma nova modificação em 2016. Até o presente momento, é essa versão que está em vigor.

Além de estabelecer regras e normas, a Lei do Inquilinato desempenha um papel — de certa forma — educativo sobre os limites do proprietário no decorrer da vigência do contrato de locação e também acerca da conduta que o inquilino deve adotar diante dessa locação.

Em outras palavras, a Lei situa locador e locatário em relação às etapas do aluguel para quem possui apartamentos ou casas para alugar em Porto Alegre para que o contrato fechado englobe questões gerais, porém não negligencie particularidades.

Os pontos principais abordados pela Lei têm como foco garantias e segurança para ambas as partes. De forma resumida, são eles:

•Contrato;

•Quebra de contrato;

•Despejo;

•Fiança;

•Desocupação;

•Direitos e deveres do inquilino;

•Garantias;

•Direitos e deveres do proprietário.

Contrato de locação

O contrato de locação precisa ser extremamente detalhado, de forma que não gere interpretações dúbias ao ser lido. Nele, deve constar:

•Dados do inquilino, do proprietário e do fiador (se essa tiver sido a opção de garantia escolhida);

•Descrição do imóvel;

•Valor do aluguel;

•Data de vencimento do aluguel;

•Valor da multa em caso de atraso no pagamento;

•Forma de reajuste;

•Termo de vistoria do imóvel;

•Duração do contrato.

Termo de vistoria

O termo de vistoria consiste em um documento que específica e atesta as condições detalhadas do imóvel — no que se refere a conservação e manutenção — no início e no fim da locação.

A vistoria é um ponto fundamental desse processo, apesar de não ser obrigatório por Lei. Visto que ele garante a devolução do imóvel tal como ele foi recebido.

O documento deve ser completo, contendo detalhes como descrições de cama cômodo em específico, além de fotografias. Se possível, é indicado contratar um profissional capacitado para elaborá-lo.

Garantias

É direito do proprietário do imóvel ou da imobiliária contratada condicionar a locação do imóvel à garantias financeiras. O objetivo dessa exigência é, justamente, garantir o pagamento dos aluguéis até o término do contrato.

As garantias previstas pelo artigo n° 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91), são:

•Fiador: uma terceira pessoa, escolhida pelo locatário, fica responsável pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência.

•Seguro-fiança: contratação de um seguro, por parte do inquilino, que arcará com os custos acordados em contrato caso o locatário não possa arcar com as mensalidades de aluguel.

•Depósito caução: pagamento de uma quantia em dinheiro — represente até três meses de aluguel — em uma conta poupança que possua autorização do Poder Público. Tudo ocorrendo bem, ao término do contrato o inquilino resgata esse valor. Do contrário, ele será utilizado como pagamento dos aluguéis.

•Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o inquilino concede ao proprietário fundos de investimento como forma de garantia de aluguel. Em caso de inadimplência, o locador poderá solicitá-los.

Direitos do inquilino

A Lei do Inquilinato assegura ao inquilino os seguintes direitos principais:

Entrega do imóvel

O locatário tem o direito de receber o imóvel em perfeitas condições de utilização, com problemas e defeitos decorrentes de locações anteriores corrigidos. É obrigação do locador proporcionar isso.

É recomendado que este fato seja atestado através da vistoria. Ainda, o inquilino deve ter atenção a descrição detalhada do imóvel presente no contrato de locação.

Taxas administrativas

A obrigação de arcar com taxas administrativas, obras de ampliação, impostos, reforma e seguros contra incêndio é do proprietário do imóvel.

Despesas do condomínio

As despesas do condomínio — como pintura das fachadas, reformas estruturais, instalação de equipamentos, seguros, manutenção da iluminação e outras intervenções previstas na Lei também são de responsabilidade do locador.

Deveres do inquilino

Assim como possui direitos, o locatário também tem deveres diante da locação do imóvel. Os que se destacam, são:

Pagamento do aluguel

O aluguel de apartamento deve ser pago pelo locatário e os demais encargos dispostos no contrato de locação na data correta para que juros e sanções adicionais sejam evitadas.

Zelar pela propriedade

O inquilino deve ter em mente que,enquanto tiver posse das chaves do imóvel, o imóvel é considerado como sua propriedade. Portanto, tem o dever de cuidar e zelar por ela.

Em outras palavras, com a rescisão do contrato, o locatário deve entregar o imóvel da mesma forma que o recebeu.

Inclusive, caso o imóvel sofra algum dano ou avaria que seja de responsabilidade do locatário, seus familiares ou visitantes, estes devem ser reparados. Caso sejam de responsabilidade do locador, este deve ser notificado.

Ainda, vale a pena ressaltar que não é recomendado realizar reformas externas ou internas sem o conhecimento do proprietário. Este, além de estar ciente, precisa autorizar qualquer intervenção no imóvel.

Obrigações do locador

Todas as obrigações do proprietário do imóvel estão dispostas no artigo n° 22 da Lei do Inquilinato. Algumas delas, são:

Problemas estruturais

Ao ser entregue ao locatário, o imóvel precisa estar em perfeitas condições. Portanto, problemas estruturais como infiltrações, vazamentos e rachaduras devem ser sanados antes da locação.

Assim como qualquer obra que esteja sendo realizada no imóvel deve ser finalizada antes da entrada do inquilino no imóvel.

Pagar despesas

Apesar das dúvidas que essa questão costuma gerar, normalmente cabe ao proprietário arcar com as seguintes despesas:

•Despesas extraordinárias de condomínio;

•Seguro contra incêndios;

•IPTU;

•Serviços da imobiliária.

Outras contas — como de água, gás, telefone, taxa do condomínio, internet e telefone — são transferidas para o locatário.

Há contratos que possuem cláusulas que transferem o pagamento do IPTU, por exemplo, para o inquilino. Estando acordado por escrito em contrato, esse tipo de ação é permitido.

Fornecer recibos

Também é obrigação do locador fornecer recibos de quaisquer pagamentos que o locatário realize em função do imóvel. Estes, por sua vez, deverão ser guardados por ele.

A recusa desse fornecimento é crime e está sujeita a punição judicial, cabendo ao inquilino registrar queixa.

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